El mercado inmobiliario colombiano ha sido un motor de crecimiento económico en los últimos años, pero recientemente ha experimentado una brusca desaceleración en el desarrollo de viviendas VIS (Vivienda de Interés Social), un hecho que trasciende más allá del sector inmobiliario.

Según el Departamento Nacional de Planeación (DNP), el sector inmobiliario de vivienda representa aproximadamente el 5% del Producto Interno Bruto (PIB) de Colombia. Esto abarca desde la construcción y venta de viviendas hasta servicios conexos como la administración de propiedades y seguros de vivienda. En 2022, este sector contribuyó con alrededor de $18,500 millones al PIB colombiano y generó 2 millones de empleos directos e indirectos. Además, la inversión en este sector fue de aproximadamente $10,000 millones, lo que contribuyó al crecimiento económico en un 1,5%.

Sin embargo, en el primer semestre de 2023, el desarrollo de viviendas VIS disminuyó un 10% en comparación con el mismo período de 2022, representando una caída de 100,000 unidades. Esta desaceleración se debe a factores como el aumento de los costos de construcción, tasas de interés más altas y problemas en el programa de subsidios gubernamentales «Mi Casa Ya». Estos problemas han afectado no solo a la industria de la construcción, sino también a otros sectores.

La caída en el desarrollo de viviendas VIS tiene un impacto significativo en toda la economía. Numerosas constructoras se enfocan en este tipo de proyectos, no solo por su rentabilidad, sino porque impulsan la cadena de suministro y generan empleo, lo que influye en los costos de materiales y empleo. La paralización y cancelación de obras ha resultado en pérdidas económicas y desempleo en toda la cadena productiva de la construcción.

Además, la disminución en las ventas de viviendas afecta a los grandes desarrolladores inmobiliarios, quienes se ven forzados a reevaluar inversiones y a suspender proyectos comerciales como oficinas, centros comerciales y hoteles. La cadena de impacto se extiende a las cementeras, que han tenido que reducir producción y precios, afectando a la construcción de infraestructura y los ingresos fiscales locales.

Estas consecuencias en cascada afectan el ingreso de empresas, generan desempleo y disminuyen el poder adquisitivo de las personas relacionadas con la industria, directa e indirectamente. Aunque existen otras razones para la caída en el consumo, la caída en el gasto de los hogares es evidente, con una disminución del 2,9% en septiembre de 2023, afectando directamente a los centros comerciales.

En medio de estos desafíos, los constructores y desarrolladores inmobiliarios colombianos están demostrando su resiliencia y adaptación. Ante las altas tasas de interés, están explorando nuevas formas de financiar proyectos, como el crowdfunding inmobiliario, que ha crecido un 20% en 2022. Además, están aprovechando el auge del turismo en Colombia, centrándose en desarrollos de viviendas turísticas destinadas al alquiler a través de plataformas como AirBnB, capitalizando el aumento del 30% en turistas extranjeros en 2022.

Además, se están orientando hacia otros tipos de desarrollos inmobiliarios con rendimientos a largo plazo más altos y menos sensibles a las fluctuaciones del mercado, como el comercio de calle y de conveniencia. Empresas como Éxito, Cruz Verde, Dollarcity, D1 y Ara están creciendo en ventas y expandiendo sus operaciones, con un enfoque en productos básicos y de bajo costo, lo que es menos sensible a las fluctuaciones del mercado. Según un informe de Raddar, las ventas de Exito crecieron un 10% en los primeros nueve meses de 2023. Dollarcity creció un 15% y D1 un 20%. Ara, por su parte, abrió 100 nuevas tiendas en Colombia en 2023.

Muchos desarrolladores inmobiliarios se enfocan en desarrollar centros comerciales de conveniencia y espacios comerciales pequeños, diseñados especialmente para estos comercios, permitiéndoles a las marcas estar más cerca a los barrios y a las zonas comerciales, donde los consumidores pueden entrar y salir rápidamente, sin tener que pasar mucho tiempo en busca de estacionamiento o haciendo largos recorridos en centros comerciales de gran tamaño.

Estas adaptaciones demuestran la capacidad de la industria inmobiliaria colombiana para reinventarse en tiempos de adversidad, lo que podría ser un factor crucial para la recuperación económica en el país. La caída en el desarrollo de viviendas VIS ha afectado la economía de manera amplia, pero también ha impulsado la búsqueda de soluciones creativas en la industria.