Los indicadores económicos en Colombia no presentan un panorama muy alentador. La inflación en Colombia se ubicó en 13.3% en Marzo de 2023. Esta cifra es la más alta en 23 años. Las proyecciones sobre el crecimiento del PIB para el 2023 de diferentes organizaciones oscila entre 0.6% (Bancolombia) y 1.5% (Banco de Bogotá). El Fondo Monetario Internacional pronostica un crecimiento de 1%, muy similar al Banco Mundial con 1.1%.

Es sabido que uno de los principales motores de la economía Colombiana es el sector de la construcción. Varias dinámicas han impactado al sector, pero lo cierto es que, según un informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), la compra de viviendas nuevas en Colombia cayó un 25.4% en 2023. Según datos de Fedelonjas, el 72% de las viviendas nuevas es jalonado por la Vivienda de Interés Social (VIS), la cual ha caído 61.4% durante el último año. La VIS es un subsector de la construcción que genera flujo de caja para las empresas constructoras. Aunque los proyectos de VIS no son los más rentables para estas empresas, generan un gran dinamismo en toda la industria inmobiliaria del país, que a su vez jalona muchos servicios relacionados con la construcción, sin tener en cuenta el gran número de empleos directos (300.000) e indirectos (420.000) generados por la industria.
Evidentemente bajo un panorama de incertidumbre y desaceleración económica, los Desarrolladores Inmobiliarios tienden a paralizar gran parte de sus proyectos, a la espera de que las condiciones vuelvan a mejorar. Mientras tanto intentan reducir sus gastos, lo que en la práctica conlleva a paralizar y cancelar inversiones, dejan de contratar los servicios prescindibles y empiezan a despedir personal. Tal vez no suene muy alentador para quienes conservan la esperanza en que todo va a volver a la normalidad, pero eso es poco probable y ya muchas constructoras han empezado a cerrar sus operaciones y entrar en quiebra.

Es común que las empresas en tiempos de abundancia económica se dejen llevar por este dinamismo y tomen decisiones más a la ligera para no quedarse atrás en la ola de crecimiento. Lo más común es que las empresas expandan sus operaciones durante periodos de abundancia, hagan grandes inversiones en publicidad, marketing y relaciones comerciales, siendo un poco más laxos con los modelos financieros, muchas veces sobre dimensionando sus operaciones sin tener en cuenta el mercado al cual van a atender. La realidad que todos sabemos y que no queremos recordar en estos momentos de crecimiento, es que no se puede crecer indefinidamente al mismo ritmo. Siempre hay ciclos económicos y hay crecimientos y recesiones económicas.

Éstas realidades absolutas de los mercados las conocen la mayoría y es fácil dejarse contagiar por el optimismo en periodos de crecimiento y se nos olvida la cautela que nos enseñan los modelos financieros. Del mismo modo es fácil ser pesimista en periodos de decrecimiento e incertidumbre. Sin embargo, es igual de cierto que cada crisis trae sus oportunidades. Grandes magnates de la bolsa como Warren Buffet suelen comprar agresivamente en periodos de declive económico, mientras que se muestran cautelosos cuando la bolsa sube sin parar.

En los momentos de crisis no debemos paralizarnos esperando que todo vuelva a estar como antes. Es el momento de buscar rápidamente como adaptarse a una nueva realidad, direccionar los recursos que tenemos disponibles para encontrar las nuevas oportunidades de mercado y desarrollar los productos indicados para aprovechar estas oportunidades. Es un error prescindir del mejor recurso que disponemos en nuestras organizaciones. El recurso humano es el único que puede ayudarnos a sacarnos de las crisis, ya que con su experiencia, creatividad, adaptabilidad y recursividad nos puede ayudar a encaminarnos de nuevo a la nueva ruta de crecimiento.

Usando como ejemplo el mismo tema de la vivienda. Muy probablemente los retrasos en el programa “Mi Casa Ya” ya generaron su daño, por lo cual el mercado de VIS vaya a seguir resentido durante el resto del año. La ventas de vivienda nueva también seguirá afectadas gracias a las altas tasas de interés a los altos precios, generados por las altas expectativas que tenían los desarrolladores inmobiliarios con estos proyectos. Por otro lado se abre un nuevo abanico de oportunidades en la vivienda usada, que para lo que va del año ya ha crecido un 10%, mientras que en el 2022 solo creció 1%. En Medellín el fenómeno de los “digital nomads” genera un incremento tan impactante en los precios, que los mismos Medellinenses ya no pueden pagar los precios de arriendo. Evidentemente en éstas crisis se ocultan grandes oportunidades que los comisionistas inmobiliarios que están bien alineados con estas tendencias están aprovechando de gran manera.

En los bienes raíces comerciales el panorama no es tan desalentador. El fin de la pandemia es lo que más jalona al subsector, con los consumidores volviendo masivamente a las calles, a los restaurantes, parques a rumbear y a pasear. La reforma tributaria y la inflación probablemente impidan que algunas categorías comerciales como Moda y Accesorios o Bienes Durables se recuperen tan rápidamente como otros. Los centros comerciales enfrentan sus propios retos, ya que aunque el tráfico en 2022 se incrementó, no logró llegar a los niveles de 2019, mientras que las zonas comerciales “de calle” volvieron a la vida con gran dinamismo. Probablemente las personas prefieren dejar atrás los días de encierro y confinamiento, y tomarse un café en la Zona G que a hacer largas filas en un parqueadero para hacer lo mismo.

Para encontrar las oportunidades en tiempos de crisis, las grandes empresas recurren a sus equipos de inteligencia de mercados para analizar las nuevas tendencias, los sectores de crecimiento y analizar con sus datos de fidelización de clientes, cuáles son sus hábitos de consumo e identificar donde están esas nuevas oportunidades de mercado. También hacen uso de Big Data con modelos de Ciencia de Datos, cruzando diferentes conjuntos de datos propios y de proveedores de datos como de Google Analytics, que les permite encontrar tendencias en el mundo cibernético y hallar correlaciones que hasta hace pocos años eran imposibles de descubrir.

Los desarrolladores inmobiliarios también pueden hacer uso la inteligencia de mercados y la investigación de mercados para reducir el riesgo de desarrollar nuevos proyectos de bienes raíces comerciales y reducir el riesgo de vacancia y pérdida de tráfico peatonal en proyectos inmobiliarios comerciales, especialmente en el contexto de una economía en recesión o desaceleración económica.

La inteligencia y la investigación de mercados pueden proporcionar información valiosa sobre el estado actual del mercado, incluyendo tendencias, comportamiento del consumidor y competencia. Al analizar estos datos, los desarrolladores pueden tomar decisiones informadas sobre dónde invertir sus recursos y cómo diseñar sus proyectos para satisfacer las necesidades del mercado.

En una recesión o desaceleración económica, es particularmente importante que los desarrolladores sean cautelosos y estratégicos en sus inversiones. La inteligencia de mercado puede ayudar a los desarrolladores a identificar áreas que probablemente se mantendrán estables o incluso crecerán durante una desaceleración, lo que les permite centrar sus esfuerzos en estas áreas y reducir su riesgo. Además, la investigación de mercados puede ayudar a los desarrolladores a comprender las necesidades y preferencias de su público objetivo. Esto puede ayudarles a diseñar proyectos que tengan más probabilidades de atraer inquilinos y clientes, reduciendo el riesgo de vacancia y pérdida de tráfico peatonal.

Probablemente solo grandes desarrolladores inmobiliarios cuenten con equipos de científicos de datos para cruzar todas las variables posibles y encontrar las oportunidades de mercado en las nuevas tendencias de los consumidores. Esto no significa que empresas más pequeñas no deban invertir en éstos análisis, que desde mi punto de vista son cruciales para la supervivencia de toda organización. Estos análisis pueden hacerse a la escala de las capacidades de cada organización. El personal antes dedicado a otras actividades de la gestión estratégica puede hacer esfuerzos por realizarlos. También se pueden encontrar profesionales idóneos y firmas consultoras con diferentes metodologías que pueden ayudar a organizaciones de todo tipo de tamaño y recursos. En Estratego hacemos esfuerzos por llevar las metodologías y capacidades disponibles en las grandes empresas, para que organizaciones de todo tipo puedan acceder a estos servicios y de ésta manera reducir el riesgo en el desarrollo de proyectos y poder encontrar las nuevas oportunidades que llegan junto con cada crisis. Solo anticipándose a los cambios y entendiendo el entorno en el que nos movemos podemos hacer el desarrollo de proyectos exitoso y sostenible.